Ceny mieszkań mogą tylko rosnąć. Z takim potocznym stwierdzeniem można się spotkać nie tylko
w Polsce, ale także w innych krajach. Czy tak jest w rzeczywistości? O ile w długim terminie to
z reguły prawda, o tyle w krótszych okresach (ale nadal liczonych w latach) ceny mieszkań są cykliczne i również podlegają spadkom. Czy zatem możemy oczekiwać spadków cen mieszkań
w najbliższym czasie w Polsce?

Zapraszamy do zapoznania się z analizą Jarosława Jamki, CIO WealthSeed.

Spis Treści:

  1. Ceny mieszkań w Polsce od 2006 roku.
  2. Ceny w innych krajach oraz porównanie do globalnych indeksów akcji.
  3. Podsumowanie.

Ceny mieszkań w Polsce od 2006 roku.

Szczegółowe dane dotyczące cen mieszkań w Polsce podaje Narodowy Bank Polski. Dotyczy to zarówno cen ofertowych, jak i transakcyjnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Poniższy wykres przedstawia ceny transakcyjne dla 7 największych miast w Polsce.   

W.1 Ceny transakcyjne za 1m2 mieszkania z podziałem na rynek pierwotny i wtórny dla 7 największych miast w Polsce.

źródło: opracowanie własne, NBP

Ceny transakcyjne w Polsce spadły od 2007 do 2013 roku w granicach 22-26%. Stało się to w następstwie globalnego kryzysu finansowego z lat 2008-2009, którego jedną z bezpośrednich przyczyn była „bańka” na rynku nieruchomości w USA.

W.2 Ceny transakcyjne za 1m2 mieszkania z podziałem na rynek pierwotny i wtórny dla Warszawy.

źródło: opracowanie własne, NBP

Podobne spadki cen transakcyjnych nastąpiły także nad Wisłą. Powrót do cen z przełomu 2007/2008 roku zajął w Polsce około 10 lat. Jak wyglądała sytuacja w innych krajach?

Ceny w innych krajach, oraz porównanie do globalnych indeksów akcji.

Spójrzmy jak na przestrzeni lat wyglądała sytuacja na rynku amerykańskim. Poniższy wykres przedstawia jeden
z najbardziej popularnych indeksów cen domów w USA. „Bańka” na rynku nieruchomości, która pękła
w 2006/2007 roku, rzeczywiście spowodowała istotne spadki cen rzędu 26% dla całego rynku amerykańskiego, a aż 34% dla cen w 10 największych miastach USA. 

W.3 Indeksy cen domów w USA.

źródło: opracowanie własne, FRED

Ceny nieruchomości też są cykliczne i im dłuższy i większy wzrost cen, tym następna korekta może być większa. Powrót do cen z lat 2006/2007 trwał w USA ponad 10 lat. Zobaczmy jeszcze dla przykładu rynek hiszpański, gdzie duży „bum” na rynku mieszkaniowym trwał także do roku 2008 (przy bardzo mocno rosnących cenach).

W.4 Ceny mieszkań w Hiszpanii.

źródło: opracowanie własne, BIS

Po pęknięciu „bańki” w 2008 roku, w Hiszpanii w kolejnych latach ceny mieszkań spadły ponad 30% dla całego kraju, a w przypadku Madrytu ponad 40%. 

Możemy porównać też zachowanie cen nieruchomości ze zmianami cen akcji na giełdzie. Dla rynku amerykańskiego sytuację w długim okresie przedstawia kolejny wykres.

W.5 S&P500 vs indeks cen domów w USA.

źródło: opracowanie własne, stooq.pl, FRED

Ceny domów są mniej zmienne niż rynki akcji, ale dają też niższe stopy zwrotu. Jest to oczywiście najprostsze porównanie, nieuwzględniające wielu innych czynników wpływających na faktycznie zrealizowane stopy zwrotu (jak dywidendy, czy też dochody z najmu mieszkań).

Porównajmy jeszcze zmiany cen nieruchomości w poszczególnych krajach do indeksu akcji S&P500 sprzed globalnego kryzysu finansowego (czyli do „górek” sprzed 2009 roku).

W.6 Ceny mieszkań w Hiszpanii, Polsce i USA na tle zmiany indeksu akcji S&P500.

źródło: opracowanie własne, BIS, FRED, stooq.pl

Ceny mieszkań w Hiszpanii do dnia dzisiejszego nie wróciły jeszcze (nominalnie) do poziomów z 2008 roku.
W Polsce i USA ceny nieruchomości są wyższe od poziomów z lat 2007-2008 o ponad 40%.
W tym samym czasie stopa zwrotu z indeksu S&P500 była ponad cztery razy wyższa.

Podsumowanie

Czy ceny mieszkań mogą spaść? Tak, ceny nieruchomości są tak samo cykliczne, jak ceny innych aktywów. Jednakże w porównaniu do rynku akcji, amplituda zmian cen nieruchomości jest dużo mniejsza, dodatkowo
z wielu względów zmiany cen następują relatywnie powoli, a korekty są mocno wydłużone w czasie.   

Czy ceny mieszkań spadną w najbliższym czasie? Wygląda na to, że jest to bardzo prawdopodobne. Ale ponieważ dzisiejsza inflacja jest bardzo wysoka (szczególnie w Polsce), to tym bardziej musimy na ceny nieruchomości spojrzeć w kategoriach realnych, a nie nominalnych. Jeżeli cena mieszkania nie zmieni się
w ciągu roku (nominalnie) przy inflacji na poziomie 17%, to oznacza, że mieliśmy bardzo mocny spadek realnej ceny takiego mieszkania. Trzy najbardziej istotne wskaźniki wyprzedzające spadki realnych cen mieszkań to:

  1. rosnąca miesięczna podaż nowych mieszkań (z rynku pierwotnego),
  2. rosnąca marża (spread) kredytów hipotecznych,
  3. podwyżki stóp procentowych (spadek realnej podaży pieniądza).

Wszystkie powyższe wskaźniki dają obecnie sygnał ostrzegawczy na rynku amerykańskim, ale również na rynku polskim, szczególnie wskaźnik drugi i trzeci. Należy pamiętać, że w warunkach tak wysokiej inflacji, jak obecnie, bardzo ważne są realne ceny nieruchomości, a brak spadku cen nominalnych może być mylący.

Jak wyglądają zmiany cen mieszkań w porównaniu do globalnych akcji? Jeżeli porównamy stopę zwrotu
z indeksu S&P500 i indeksu cen domów w USA, to w przypadku akcji stopa zwrotu jest prawie dwa razy wyższa (9,0% rocznie vs 5,4% licząc od 1975 roku). Dodatkowo rynek akcji może być dużo „szybszy” jeżeli chodzi
o pełen cykl spadku cen i następnie ich odbicia. Na przykładzie 2008/2009 roku, rynek akcji wyznaczył „dołek” już po 18 miesiącach spadków, a rynkowi nieruchomości zajęło to aż 5 lat (dokładnie dołek na cenach nieruchomości nastąpił prawie 3 lata po dołku na rynku akcji). W Polsce sytuacja wyglądała podobnie.

Inwestorzy alokujący swoje oszczędności pomiędzy różne klasy aktywów mogą rozważyć przesunięcia pomiędzy akcjami globalnymi a nieruchomościami. Nieruchomości mieszkaniowe są mniej ryzykowne, ale mogą też dostarczyć niższych stóp zwrotu. Istnieją też wyspecjalizowane ETF-y, które inwestują globalnie np. na rynku mieszkaniowym – oferując odpowiednią dywersyfikację naszych inwestycji mieszkaniowych, ale także dużą płynność takiej inwestycji w porównaniu do tradycyjnego zakupu mieszkania. 

Autor:

Jarosław Jamka
Chief Investment Officer, WealthSeed

W rytmie słów..

Najszybciej newsy trafią do Internetu. Zmiany w stanie prawnym lub projekty, które mają szansę wejść w życie, branżowe nowinki, informacje o nowych technologiach, produktach – portale internetowe są miejscem, gdzie na nie trafimy. Tak jak w przypadku niebranżowych mediów internetowych, mamy zagwarantowaną szybkość dostarczania informacji. Poszerzanie swojej wiedzy poprzez lekturę branżowej prasy, książek i stron internetowych wydaje się być oczywistą ścieżką samodzielnego rozwoju swojego życia zawodowego.

W zależności od naszych potrzeb, nastawienia, upodobań itp. warto sięgać po autorów, których styl pisania, charakter ujmowania tematu nam się podobają i po prostu do nas przemawia. Nie ma potrzeby zmuszać się do czytania czegoś, co nam się zwyczajnie nie podoba. Wszak lektura ma nam sprawiać satysfakcję i przyjemność, a nie tylko dostarczać wiedzy.

Słowo pisane to nieoceniony sposób na rozpowszechnianie informacji. Pamięć ludzka jest ulotna, o czym często przekonujemy się aż za dobrze. Dzięki lekturze zyskujemy dostęp do informacji, do których możemy się praktycznie w każdej chwili odwołać i potraktować je jako swoisty pewnik, także w sytuacjach spornych czy przy wyjaśnianiu nieścisłości. Tego komfortu nie mamy w przypadku sięgania po informacje przekazane drogą ustną, które są uważane za mniej wiarygodne. Większe zaufanie do zanotowanych informacji kosztem tych powiedzianych i usłyszanych to efekt uboczny rewolucji Gutenberga.

Czytanie jest czynnością angażującą nasz mózg – można to tak w skrócie ująć, bez wchodzenia nadmiernie w medyczne szczegóły. „Muszę przemyśleć to co przeczytałem/przeczytałam” – często w ten sposób podsumowujemy lekturę (chyba, że była ona dla nas bardzo nieangażująca na poziomie intelektualnym, emocjonalnym, nie dostarczyła nam żadnych nowych informacji itp.). Dzięki czytaniu wpadniemy na nowe pomysły, kreatywne sposoby rozwiązania problemów, nowe ujęcia starego i dobrze znanego tematu. Opisany przez autora case study może stać się inspiracją do wykorzystania przez analogię pewnych rozwiązań w nowym kontekście. Osobną kwestię, choć wartą wspomnienia, stanowią teksty, które nie są inspiracją w sensie zawodowych, a przede wszystkim w zakresie samorozwoju. Z doświadczenia mogę napisać, że świetnie w tej kwestii sprawdzają się biografie znanych ludzi, których osiągnięcia lub ścieżka życia z jakiegoś powodu budzą nasz podziw czy po prostu zainteresowanie. Recepty na sukces od A do Z na skalę Billa Gatesa w takiej biografii raczej znajdziemy (zresztą wtedy cena takiej książki była inna), ale coś, co może pchnąć nasze myślenie o swojej działalności, zachęcić do odejścia z pracy na etacie i założenia własnej firmy, przemodelowania swojej oferty, wpłynięcia na sposób komunikowania się z klientami itp. Możliwości jest tu naprawdę sporo i warto je wykorzystać. Funkcję inspiracji może pełnić biografia nie tylko kogoś z naszej branży, do tego celu potrafią się też nadawać nieźle życiorysy artystów, którzy zazwyczaj w życiu nie mieli lekko.

Od czasów, kiedy życie poczęło się wielce różniczkować, czytanie książek nie wystarcza. Książki podają czystą wiedzę z najrozmaitszych dziedzin, wiedzę nieraz kryształowo czystą, ale oderwaną od życia. Książki karmią również poezją, w niej opisy czynów bohaterskich uszlachetniają serca, ale mało informują o szarej rzeczywistości życia. Do działania potrzebna jest znajomość chwili bieżącej, orientacja, pulsy życia w miejscowych warunkach. Na każdym stanowisku można przyłożyć i swoją cegiełkę, można wpływać na całość, byle znać swe obowiązki względem społeczeństwa i chcieć im służyć. Tym pośrednikiem między wiedzą a życiem, między ideałem a rzeczywistością, jest publicystyka. Jest ona historją teraźniejszości, oświetlającą zagadnienia, które czekają dopiero na rozwiązanie. Jest ogniwem, która łączy prawdę wiedzy z zagadnieniami chwili bieżącej. Jest literaturą, która tyczy się potrzeb życia w danym czasie i danym miejscu. Ona komunikuje ostatnie wyniki z różnych dziedzin wiedzy czystej w zastosowaniu do bieżących potrzeb ludzkich. Ona czyni człowieka wrażliwym na niedolę swego społeczeństwa i zapala do żywota czynnego na jego korzyść. Ona, komunikując, co się dzieje na świecie całym, chroni nas od zaściankowości. Ona, zaznajamiając nas z biegiem myśli wszechświatowej, wywołuje w umysłach naszych szereg zagadnień. Ona uwalnia nas od potrzeby czytania wszystkich książek, których corocznie ukazuje się na świecie po kilkaset tysięcy, a których przeczytać na rok gruntownie nie można po nad kilkanaście. To są strony dodatnie prasy periodycznej.

Ale ma publicystyka i niejedną stronę ujemną. Wiadomości, dostarczane przez wiele dzienników, są dorywcze i powierzchowne: ani rozszerzają, ani pogłębiają wiedzy. Wiele nowinek, opisywanych drobiazgowo, niema żadnego ogólniejszego znaczenia, nie służy żadnemu rozumnemu celowi. Wiele sensacyjnych zajść i wypadków, zostawiających jedynie czczość w głowie i pustkę w sercu. W pogoni za kalejdoskopowym potokiem plotek wiele balastu, który ze szkodą obciąża umysł Dużo zabawy i płytkiego śmiechu, co w rezultacie szerzy bezmyślność, przytępia zmysł artystyczny. Nie jeden organ redagowany jest tendencyjnie, będąc na służbie tej lub innej partji. Nieraz nowość pomieszana z postępem bez oświetlenia krytycznego jądra rzeczy. I jedno pismo stara się prześcignąć drugie w pomysłach, licząc na gorsze instynkty. I wielu staje się igraszką okoliczności, bo są prowadzeni na pasku danego dziennika. Bo wielu ślepo hołduje zasadzie: nie różnić się od innych — i bezkrytycznie prenumeruje to, co ich znajomi i krewni. I tworzy się specjalny typ nałogowych czytelników pism periodycznych, co nie uznają jednocześnie lektury książek. Jest to pewnego rodzaju osłona dla duchowego lenistwa. Traci na tym wykształcenie gruntowne i myśl samodzielna. To też wielu uczonych powstaje na dziennikarstwo — śród nich ostro wystąpił w ostatnich czasach przeciw prasie perjodycznej F. Brunetiere, członek Akademji paryskiej.

Trzeba przede wszystkiem rozróżniać wartość miesięczników i tygodników, a pism codziennych. Pierwsze, a w części drugie, są streszczeniem i kwintensencją tego, co zawierają pisma codzienne. Lektura ich nie da wprawdzie technicznego posiadania poszczególnych gałęzi umiejętności, ale da ogólną znajomość podstaw. Te, które nie służą sprawom specjalnym, dają możność w dłuższym okresie czasu przebieg w ogólnych zarysach cały cykl wiedzy. Natomiast prasa codzienna służyć może głównie gromadzeniu materjałów do tych kwintensencji. I tu należy rozróżniać prasę prowincjonalną, a prasę stołeczną. Pierwsza zlicza miejscowe siły społeczne, wydobywa je i zbiera, zapala ogniska miejscowej twórczości. Bada i stara się kierować życiem prowincji, które wszędzie posiada swoje odrębne właściwości. Druga winna być przewodnikiem i siewcą dążeń kulturalnych wszerz i wzdłuż całego kraju. Winna być rzeką wód czystych, do której zbiegałyby się wszystkie strumyki, osadziwszy po drodze naleciałości niepotrzebne.

Trzeba umieć czytać dzienniki, jak i książki. Trzeba sobie wprzód zadać trud poznania każdego pisma. Trzeba się zapoznać, co w każdym z nich godnego jest czytania, nie usypiając swojego krytycyzmu łudzącemi nagłówkami pism i różnych rubryk, które często zapowiadają co innego, niż się drukuje. Trzeba czytać krytycznie, w żadnej sprawie nie spuszczając z oczu argumentów ani pro, ani contra. Trzeba czytać pisma, służące różnym poglądom, aby mieć oświetlenie z obu stron, aby módz wyrobić sobie własny sąd — samodzielny a objektywny. Trzeba koncentrować lekturę nie na tanich czasopismach codziennych o brukowych wiadomościach, lecz na poważnych wydawnictwach perjodycznych, które opierają działalność publicystyczną na znajomości dziejów i praw niemi rządzących. Należy ciążyć ku tym wydawnictwom perjodycznym, które chcą stać wyżej ponad prywatę i partykularyzmy — których celem jest nie interes materialny jednostek, lecz służba publiczna.

Nie ma wątpliwości, że czytanie wpływa w znaczącym stopniu na nasz umysł. Choć statystyki nie są pozytywne i pokazują, że coraz więcej osób zamiast papierowej lektury wybiera Internet jako podstawowe źródło informacji, bez wątpienia to właśnie czytanie książek pogłębia zasób słownictwa, uczy ortografii, interpunkcji, pozwala na dogłębne poznanie problemu, poszerza wiedzę. Czasami wystarczy kilka minut dziennie, by w ciągu roku przeczytać wiele wartościowych książek.

Czytanie wzbogaca słownictwo, co znacznie pomaga w opisywaniu swoich uczuć i myśli. Ludziom często umyka jakiś wyraz lub chcą coś powiedzieć, ale nie potrafią ubrać tego w słowa. Na szczęście można nad tym pracować, a czytanie jest najlepszym ćwiczeniem. Warto czytać książki zarówno podczas nauki czytania, jak i wtedy, kiedy ta umiejętność została opanowana do perfekcji. Poza tym dobrze jest zwrócić uwagę na dzieła wybitnych, polskich i zagranicznych pisarzy, którzy są prawdziwymi mistrzami we władaniu języka.

Czytanie książek to także doskonała stymulacja dla mózgu. Czytając, tworzymy w głowie obrazy, łączymy nową wiedzę z tym, co już jest nam znane. Podczas czytania lektury, neurony są nieustannie zmuszane do wysiłku, co przekłada się na lepszą pamięć.

Dlaczego warto czytać książki? Czytanie działa uspokajająco. Jeżeli wybierzesz książkę, która naprawdę Cię interesuje, stres dnia codziennego odejdzie w zapomnienie. Książki biznesowe czy poradniki warto czytać rano. Natomiast wieczorem, przed snem wybieraj powieści — ułatwi Ci to zasypianie.

Ludzie, którzy czytają, są mądrzejsi. Nie bez powodu mówi się o kimś, kto posiada wartościową wiedzę, że jest „oczytany”. Książki pozwalają na poprawę wielu aspektów swojego życia — od biznesu, poprzez relacje z innymi, po psychologię. Warto czytać książki, ponieważ to właśnie lektura sprawia, że człowiek poszerza swoje horyzonty i staje się jeszcze bardziej inteligentny.

Książki potrafią zainspirować. Czasami znajdujemy się w takim punkcie swojego życia, że nie wiemy, w którą stronę warto pójść. Dlaczego warto czytać książki? W lekturze może zainspirować wszystko — postawa głównego bohatera, odwiedzane miejsca, podejmowane decyzje, aktywności.

Czytanie książek rozwija wrażliwość na sztukę i na innych ludzi. Ludzie, którzy czytają, 3 razy częściej odwiedzają muzea, a 2 razy częściej sami malują, piszą lub fotografują. Dzięki książkom rozwija się także empatia. Angażujemy się w fikcję literacką i potrafimy postawić się na miejscu drugiego człowieka, a także go zrozumieć.

Książki wpływają także na większe zdolności analityczne. Osoby, które czytają kryminały, wymagające rozwiązywania zagadek, analizowania faktów, stawiania tez, rozwijają w sobie zdolność krytycznego i analitycznego myślenia. W tym przypadku szczególnie polecamy klasyki polskich kryminałów. Pamiętaj, że warto czytać książki już od najmłodszych lat, aby zauważyć pozytywny wpływ czytania w dorosłym życiu.

Częstsze sięganie po lekturę to także rozwijanie własnego stylu. Warto wybierać książki uznanych pisarzy, dzięki którym nauczymy się poprawności gramatycznej oraz ortograficznej. To jedna z najważniejszej korzyści, wynikającej z czytania książek, którą z pewnością doceni każdy dorosły, który już jako dziecko namiętnie czytał książki.

Dzięki czytaniu możemy postawić się w różnych sytuacjach i wyobrażać sobie, co zrobilibyśmy na miejscu bohatera. Otwieramy się tym samym na nowe doświadczenia czy wyzwania, rozszerzamy horyzonty, kształtując własną osobowość. Ponadto dziecko, czytające mądre powieści przygodowe może nauczyć się pozytywnych zachowań, które w dorosłym życiu mogą nie raz uratować człowieka z opresji.

Według badań przeprowadzonych przez amerykańską agencję wspierającą sztukę — NEA — ludzie, którzy regularnie czytają, znacznie bardziej angażują się obywatelsko oraz kulturowo. Co więcej, czytelnicy mają większą swobodę i łatwość wypowiedzi

Similar Posts

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *